2025年以来，商办市场频现亿级大宗交易。
记者梳理发现，近期北京、上海、深圳等一线城市，均出现亿级大宗资产交易的案例，进场布局的买家有科技行业的“新贵”，有地方国资企业，还有医疗领域的细分赛道“龙头”。
据克而瑞物管监测数据，截至2025年4月末，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为3.49万亿元，环比增加3.9%，同比增加84%，全国大宗资产项目挂牌量持续上升。那些“抄底”的企业或为经营自用，或为布局核心城市资产，以对冲地方市场波动风险。
卖掉几个“小目标”
近日，北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼项目成功出让，产权对价为人民币2.15亿元，单价每平方米9880元，建筑面积21759平方米，买家为上海新黄浦实业集团股份有限公司。
该资产位于北京市昌平区中兴路21号院，原业主为北京博兴众业房地产开发有限公司。北京博兴众业成立于2015年8月19日，主要经营范围包括房地产开发、销售商品房等。
早在2017年时，博兴众业便开发了硅谷SOHO-2号楼写字楼，该项目共17层，内部划分为415套房，配备3部电梯，主力户型为36平方米（套内面积），整体为毛坯、空置状态。
按照第三方评估机构出具的报告，该楼栋采用市场法评估后，标的资产价值为33113万元，单价为 15218 元/平方米。这意味着，本次交易的买家系“六四折”入手。
买家“新黄浦”是一家以房地产综合开发为主营业务的上市公司，实控人为北京国际信托有限公司，第二大股东为上海市黄浦区国有资产监督管理委员会。自创立以来，新黄浦开发建设了一大批标志性的商务楼宇和住宅小区。
受房地产市场波动影响，该公司也在调整业务版图，住宅开发与销售坚持保交付，同时着重发力住房租赁板块，在租赁住房建设与运营方面，成为首批响应相关政策的企业之一。
本次买入硅谷SOHO-2号楼项目，新黄浦表示将进一步提高公司业务规模， 扩大业务区域布局，强化市场开拓能力，增强持续经营能力和盈利能力，符合发展战略和全体股东利益。
更重要的是，本次交易或依然“剑指”租赁领域。公告表示，博兴众业有义务配合新黄浦将标的资产纳入北京市保障性住房体系，包括并不限于提供所需资料，并协助与政府部门沟通。
除了北京，近期上海也有大宗资产实现出让。5月16日，上海本土企业收购中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓，交易方式为股权转让，交易价格约2亿元。
从公开数据看，中骏天悦方隅公寓共有152间复式公寓，基本满租、租金9000～12000元/月，公寓地上11层、总高49米、单层4.5米，全部为loft公寓，一居室占12%，二居室占88%。
早在2024年时，该项目便传出要出售的消息，彼时挂牌底价约为3亿元，接受股权或者产权交易。如今项目终于出让，最终价格相较于之前折价了约三分之一。
方隅公寓品牌成立于2018年，系中骏集团旗下的长租公寓品牌，最初是从重资产起步，后逐步发展成为资产管理的模式，共计进驻了超20个城市、运营规模超3万间。业内认为，中骏天悦方隅公寓折价出让，或与集团方面对资金需求较为迫切有关。
除了地方企业瞄准商办资产进场，科技“新贵”和医疗细分龙头，也出于自身需求在买楼。
日前，爱尔眼科（300015）发布公告称，通过广东联合产权交易中心公开摘牌，获得了深圳广晟数码技术有限公司60%股权及特定债权项目，交易价格为6.5亿元。
广晟数码的资产包括“广晟科创大厦”，爱尔眼科方面表示，后续将把其作为深圳滨海爱尔的长期医疗用房。三年前，爱尔眼科还曾以8.49亿元拍下北京五环大酒店。
同样出于自身需求买楼的，还有科技领域的热门公司。近日，乐鑫科技宣布以4.37亿元的价格，收购上海陆家嘴（集团）有限公司旗下一办公楼，其中拟使用募集资金3.97亿元，剩余价款使用自有资金补足。
“乐鑫科技上海研发中心目前租赁的房产，已无法满足未来业务规模进一步扩大的空间需求，且存在租金上涨、租约不稳定等风险。”乐鑫科技表示，买楼是为了改善研发及办公场地、软硬件设施，提高研发效率、研发实力和品牌形象。
大宗市场交易活跃
近两年来，受国内外经济环境波动影响，部分有资金实力的公司，开始积极布局一线城市的核心资产，一方面或为自用，另一方面也为抵御市场波动的风险。
比如，2023年开始，多家地方国资企业纷纷“落子”，买入一线城市核心板块办公资产，新疆国资买入上海市黄浦区华旭国际大厦，河南国资买入上海市普陀区星光耀大厦，山东国资收购北京核心商务区写字楼项目等，商办市场大宗交易极为活跃。
到2025年，商办市场上挂牌出让和意向买家仍然活跃，多个亿级大宗资产纷纷“易主”。
据克而瑞商管数据，截至2025年4月末，8个重点城市亿元以上独栋写字楼项目，挂牌总量环比增长4.6%。其中，北京亿元以上写字楼挂牌量较上月环比增加5%，为各城市之首。
仅从4月看，全国重点城市亿元以上的独栋商业项目，挂牌总量环比增加7.1%，环比增幅为各业态之首。一线城市的北京、广州挂牌量环比增加最快，增幅约10%。
挂牌单价方面，一线城市中，仅广州亿元以上办公项目挂牌单价环比翻红，北京挂牌单价持续向下；同比方面，南京挂牌单价同比降幅最大，降幅达39%，市场有缓慢筑底态势。
市场上挂牌资产增多、且价格持续下行，于是吸引了各路买家进场“抄底”。
以上海为例，仲量联行数据显示，今年一季度上海共记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元，成交金额较上季度环比增长20%。从交易目的来看，2025年第一季度，以投资为主要目的的交易进一步增加，占比高达86%。
值得注意的是，在各类商办资产中，长租公寓的交易热度正在提升。
据仲量联行统计，今年一季度，上海长租公寓资产以34%的占比，首次超过办公资产，成为本季度成交金额占比最高的资产类别，保险等机构对这类资产的投资热情持续升温。
北京也是如此，当地长租公寓市场持续展现出较强吸引力，引来资本积极布局。比如，自如与景顺房地产成立了持有型公寓资管平台，并在石景山区投资了首个项目，总投资额约12亿。
“头部住房租赁企业与国际知名投资机构的合作，为市场注入了崭新的活力。此次交易不仅彰显了外资机构对中国住房租赁市场发展潜力的长期看好，也将引导更多元化资本对中国市场的关注与布局。”仲量联行方面表示。
克而瑞商管表示，一线城市的核心地段优质写字楼资产，仍然具有稀缺性，特别是运营良好的办公项目仍有较高的投资价值，当前市场大宗成交的主要驱动力，系受企业的租金成本驱动，下半年一线城市优质办公大宗成交或有放量可能。
仲量联行表示，全国性“积极财政政策”与“适度宽松”货币政策的协同推进，为商业地产市场注入强劲动能，科技互联网行业内的热门细分赛道也积极扩张。“政策组合拳的精准发力，将逐步改善市场流动性，同时也将有效激活市场内生动力。”
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孙梦凡
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